Mogłoby wydawać się, że pytanie jest
absurdalne. Jednakże ani pytanie ani odpowiedź nie należą do kategorii absurdu…
Z perspektywy
cywilistycznej
Któż nie słyszał o wywodzącej się ze
starożytnego Rzymu zasadzie superficies
solo cedit którą można streścić w czterech słowach: czyj grunt, tego
budynek? Wielu przekonało się na własnej skórze, że budowa domu (lub innego
obiektu budowlanego) na nieruchomości należącej do innej osoby to prawdziwa
rosyjska ruletka. Nawet jeśli początkowo właściciel gruntu zgadzał się na
budowę, to w miarę upływu czasu może się rozmyślić. A wtedy sytuacja inwestora jest
nie do pozazdroszczenia…
Oczywiście, inwestorowi przysługuje
roszczenie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego – jeżeli jest samoistnym posiadaczem gruntu w dobrej wierze (co warto podkreślić)
i wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne
urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki,
może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za
odpowiednim wynagrodzeniem. W drugą stronę to również działa – na mocy art. 231
§ 2 k.c. właściciel zajętego gruntu może żądać od takiego inwestora, aby nabył
od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Pytanie tylko, czy właścicielowi będzie
zależało na wykupieniu gruntu, czy na samym budynku? Wiele sporów rodzinnych kończy się tym, że
budujący dom na cudzym gruncie musi go rozebrać albo porzucić… Cóż z tego, że
teść obiecał zięciowi, że kiedyś przeniesie na niego własność nieruchomości (w
formie umowy darowizny lub dożywocia) albo uczyni w testamencie odpowiedni zapis?
Słowa ulatują, pismo pozostaje! Orzecznictwo jest niestety niejednolite co do
rozumienia dobrej wiary.
Liczą się wpisy w księdze wieczystej
oraz ewidencji gruntów i budynków. Cóż, przed budową czegokolwiek (zwłaszcza swojego wymarzonego domu) należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości (takie
małe due dilligence) i dotyczy to nie
tylko wspomnianych ksiąg wieczystych, o czym poniżej…
Z perspektywy
środowiskowej
Niezwykle istotne jest również
przeznaczenie terenu. Oczywiście można sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, ale to bynajmniej nie wszystko. Przepisy szeroko rozumianego prawa ochrony
środowiska przewidują rozmaite ograniczenia w prowadzeniu inwestycji – koronnym
przykładem są zakazy sformułowane w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody.
Dotyczą one m.in. parków narodowych, a właśnie ich dotyczy ten post.
Strategiczne zasoby naturalne kraju
Jest taka (raczej mało znana poza kręgami
prawniczymi) ustawa z dnia 6 lipca 2001 roku o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju. W
przeciągu ostatnich lat pojawiło się kilka artykułów prasowych odwołujących
się do tej ustawy tyle, że w kontekście wciąż niedokończonej reprywatyzacji (co
akurat jest hańbą dla Polski, po 25 latach od upadku komunizmu…). Na aspekty
środowiskowe regulowane tą ustawą mało kto zwraca uwagę (jeśli w ogóle). A są
one bardzo istotne, czego dowodzi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2007 roku (sygn. akt I CSK 223/07): Przy ocenie dobrej wiary posiadania – w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. – nieruchomości
położonej na terenie parku narodowego nie można pomijać celów ustawy z dnia 6
lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów
naturalnych kraju (Dz. U. Nr 97, poz. 1051 ze zm.). Trudno polemizować z powyższą tezą – własność (a także
posiadanie) może podlegać ograniczeniom m.in. ze względu na ochronę środowiska (art.
31 ust. 3 Konstytucji RP). Najlepiej obrazuje to poniższa historyjka.
Polskie Towarzystwo Turystyczno –
Krajoznawcze otrzymało w 1956 roku od wojska działkę o powierzchni 0, 42 ha
zabudowaną drewnianym budynkiem. Nieruchomość znajdowała się na terenie
Bieszczadzkiego Parku Narodowego. PTTK wyłożyło spore kwoty na remont i rozbudowę budynku, a w 2005 roku zażądało od Skarbu Państwa (reprezentowanego
przez dyrektora parku) przeniesienia własności nieruchomości.
Sądy obu instancji przychyliły się do
powyższego żądania powoda, jednak Sąd Najwyższy, uwzględnił skargę kasacyjną
pozwanego, uchylił zaskarżony wyrok sądu II instancji i przekazał mu sprawę do
ponownego rozpoznania. Dlaczego?
SN przyznał rację powodowi, że wartość
budynku znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki, ale
równocześnie zauważył, że art. 231 k.c. nie jest przepisem szczególnym w rozumieniu art. 2 ustawy o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych
zasobów naturalnych kraju. To oznacza, że zasoby przyrodnicze parków
narodowych, a więc również nieruchomości (i związane z nimi budynki) nie
podlegają przekształceniom własnościowym.
I tak oto budynek PTTK zaliczono do
strategicznych zasobów naturalnych kraju!
SN uznał ponadto, że założeniem
naszego ustawodawcy było niedokonywanie zmian stosunków własnościowych w odniesieniu do
strategicznych zasobów naturalnych kraju, a posiadacza dokonującego zabudowy
gruntu położonego w obrębie parku narodowego nie można traktować tak, jak
posiadacza dobrej wiary, zwłaszcza, że PTTK jest osobą prawną (w domyśle:
podmiotem profesjonalnym). PTTK od początku zdawał sobie sprawę, że jest
posiadaczem samoistnym w złej wierze, więc nawet odwołanie się do zasad
współżycia społecznego nie zmieniło by jego sytuacji.
Zresztą uchwała SN z dnia 20 grudnia
2012 roku (sygn. akt III CZP 94/12) przesądziła o bezzasadności roszczeń majątkowych dotyczących strategicznych zasobów
naturalnych kraju (natomiast o licznych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego a
także wojewódzkich sądów administracyjnych w tej kwestii można by napisać obszerny artykuł do Monitora Prawniczego albo Przeglądu Sądowego). W tym samym duchu postąpił Naczelny Sąd Administracyjny,
wydając wyrok z dnia 23 stycznia 2014 roku (sygn. akt I OSK 1567/12).
Inną kwestią jest z kolei odpowiedzialność
karna za wznoszenie/powiększanie obiektów budowlanych na obszarze parku
narodowego (patrz: post z dnia 21 września 2013 roku)…
Morał z tej historii jest taki: budując,
pamiętaj o nie tylko o prawie budowlanym i prawie cywilnym ale również o prawie
ochrony środowiska, gdyż (przykre) niespodzianki się zdarzają!
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz