Coraz częstsze odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska!

Wielu z was słyszało hasło „odszkodowania za hałas z lotniska”. Wprawdzie  odszkodowania te nie ograniczają się jedynie do kwestii hałasu lotniczego powodującego spadek lub utratę wartości nieruchomości (np. domów jednorodzinnych...), jednak najczęstszym powodem roszczeń cywilnoprawnych opartych m. in. na normie art. 129 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku – Prawo ochrony środowiska, jest funkcjonowanie portów lotniczych lub lotnisk wojskowych.

Skutek? Właściciele nieruchomości położonych w pobliżu wspomnianych lotnisk żądają wykupu nieruchomości (ich części), wypłaty odszkodowań lub dostosowania budynków do wymagań technicznych np. wymiany okien na dźwiękoszczelne (dwa ostatnie roszczenia, gdy ustanowiono obszary ograniczonego użytkowania).

Nawet pobieżny przegląd orzecznictwa pozwala wysnuć wniosek, że wyraźnie wzrosła ilość spraw sądowych z tego zakresu…  Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne wydały 70 orzeczeń w 2018 roku, podczas gdy w 2016 roku 30 razy! Tylko w ubiegłym roku Sąd Najwyższy wydał 15 wyroków i postanowień (a trzeba pamiętać, że bardzo trudno dotrzeć ze swoją sprawą przed oblicze SN – skarga kasacyjna to nadzwyczajny środek zaskarżenia, a SN to nie trzecia instancja…).

Piszę ten post z powodu dwóch wyroków SN z dnia 11 marca 2020 roku. W pierwszym z nich (sygn. akt I CSK 568/18) SN uznał, że: Przepis art. 129 ust. 2 u.p.o.ś stanowi samodzielną podstawę roszczeń odszkodowawczych związanych z wprowadzonym ograniczeniem korzystania z nieruchomości. Ograniczenie prawa własności, będące konsekwencją uchwalenia obszaru ograniczonego użytkowania, stanowi wprawdzie czynnik składający się na szkodę poniesioną przez powodów, ale, co wymaga podkreślenia, szkody tej nie wyczerpuje. Jeszcze bardziej istotnym czynnikiem jest tu bowiem samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania.

W drugim wyroku (sygn. akt I CSK 688/18), SN wyraził pogląd, zgodnie z którym: Związek ustanowienia OOU z obniżeniem wartości nieruchomości jest ujmowany szeroko. Przyjmuje się więc, że ograniczeniem tym jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu OOU. Na skutek wejścia w życie tego aktu, dochodzi do zawężenia granic prawa własności i od tej daty właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości (…). Artykułem 129 ust. 2 p.o.ś. nie jest objęte każde ograniczenie korzystania z nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania, lecz tylko takie ograniczenia, które w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wynikają z zakresu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wskazanych w akcie prawa miejscowego, tworzącego obszar ograniczonego użytkowania. W związku z czym, szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie tego przepisu jest obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne na obszarze ograniczonego użytkowania immisje, tj. mające wpływ na wynikające z postanowień aktu prawa miejscowego wprowadzającego obszar ograniczonego użytkowania, zmniejszenie wartości nieruchomości. Ustanowienie OOU poszerza ustawowy zakres dopuszczalnych immisji, określając w ten sposób granice prawa własności.