A właśnie, że są!
Wszystko przez zamieszanie, jakie wywołała nowelizacja
ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (u.o.g.r.l.), uchwalona w dniu 19
grudnia 2008 roku. Powodem tej nowelizacji było utrzymywanie kuriozalnych
stanów faktycznych polegających na tym, że kamienice w centrach miast
znajdowały się na działkach będących gruntami rolnymi!!! Dotyczyło to prawie 1
mln ha (!) gruntów miejskich (31% pow. Warszawy, 51% pow. Krakowa czy 37 % pow.
Gdańska)… Po co utrzymywać fikcję prawną? Tak na marginesie, ustawa weszła w życie dzień po ogłoszeniu jej w Dzienniku Ustaw, co nie wymaga chyba
komentarza…
Nowelizacja, która „odrolniła” miasta, dodała do ustawy nowy art. 5b w brzmieniu „Przepisów
ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych
w granicach administracyjnych miast”.
Rzecz jasna chodzi o użytki rolne określone w ewidencji
gruntów i budynków, niezależnie od klasy gruntu! Dlaczego ewidencja jest tak
istotna, o tym parę linijek dalej…
Tak więc, wszelkie parki wiejskie – w miastach są
ich pozostałości tzw. „nawsie” np. krakowskie Błonia (w krajach anglosaskich istnieją
„Town and village green”), zadrzewienia, rodzinne ogrody działkowe i ogrody botaniczne,
oczka wodne, nadal podlegają rygorom ustawy o ochronie gruntów rolnych i
leśnych np. ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze, zapobieganiu procesom
degradacji i dewastacji, prowadzeniu ich rekultywacji czy ograniczaniu zmian
naturalnego ukształtowania powierzchni ziemi.
Nie można zapominać o zasadzie wyrażonej w art. 6
u.o.g.r.l. – przeznaczaniu na cele nierolnicze i nieleśne w pierwszej
kolejności nieużytków i innych gruntów o najniższej przydatności produkcyjnej…
Po pierwsze, samo „odrolnienie” gruntów miejskich jest bardzo nieprecyzyjne, gdyż
grunty rolne „miejskie” będące użytkami rolnymi nie przestały być tymi użytkami
(szczególnie ze względów podatkowych)!!!
Tak
naprawdę nowelizacja miała ułatwić inwestycje budowlane:
Przeznaczenie wspomnianych użytków rolnych na cele
budowlane nie wymaga teraz zgody na zmianę przeznaczenia gruntu, zmiany przeznaczenia
przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzji zezwalającej na wyłączenie
gruntu z produkcji rolnej oraz ponoszenia opłat z tym związanych (więcej na temat skutków
nowelizacji z 2008 roku w: W. Radecki Ustawa
o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Komentarz. Warszawa 2012). To dobra wiadomość dla inwestorów!
Szczególnie kwestia należności za wyłączenie z
produkcji jest drażliwa – co prawda, nie nalicza się opłat przy wyłączeniu 0,05
ha (czyli 5 arów) w przypadku budynku jednorodzinnego, ale przy wyłączeniu
dodatkowych 5 arów trzeba zapłacić od 4371,75 zł do 21858,75 zł (w zależności
od klasy gruntu rolnego)! Natomiast w sytuacji, gdy wyłączenie gruntów z produkcji
nastąpi niezgodnie z przepisami u.o.g.r.l., opłata wynosi dwukrotność wspomnianych
należności!
Nie zmienia się za to konieczność spełnienia wymogów
określonych przez ustawę – prawo budowlane, ustawę o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, ustawę – prawo ochrony środowiska, ustawę o ochronie
przyrody i wiele innych aktów prawnych…
Druga
kwestią, którą pragnę poruszyć, jest „odlesienie”
gruntów miejskich, a ściślej mówiąc jego brak!
Art. 5b u.og.r.l. nie odnosi się do gruntów leśnych
położonych na terenach miast – dlatego też, podlegają one dwóm reżimom prawnym:
ochronie na mocy u.o.g.r.l., a także szczególnej ochronie na podstawie ustawy o
lasach (m.in. obowiązku wykonywania przez właścicieli zabiegów
profilaktycznych, ochrony przeciwpożarowej, ponownego wprowadzania roślinności (po
usunięciu drzewostanu), czy pozyskiwaniu drewna w określonych granicach – nie ma
mowy o chaotycznej wycince!). Nowelizacja u.o.g.r.l. nie „uwolniła” więc
gruntów leśnych z restrykcyjnych wymogów… Parafrazując starą rzymską paremię, „caveat investor”!
Zresztą, warto w tym miejscu przytoczyć sentencję
wyroku NSA z dnia 12 września 2012
roku (sygn. akt I OSK 1260/11): Lasem
w rozumieniu ustawy o lasach jest nie tylko grunt pokryty roślinnością leśną. Nadto, musi to być grunt spełniający
dodatkowe wymagania: przeznaczenie do produkcji leśnej lub stanowienie
rezerwatu przyrody albo wpisanie do rejestru zabytków. Może to być także grunt
związany
z gospodarka leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki, budowle itd.
z gospodarka leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki, budowle itd.
Na deser, kolejne orzeczenie, tym razem wyrok WSA w
Krakowie z dnia 14 lutego 2012 roku (sygn. akt II SA/Kr 1819/11):
Lasem w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy o lasach
pozostanie więc z pewnością grunt, na którym przeprowadzony został zrąb zupełny i mimo
obowiązku wynikającego z art. 13 ust. 1
pkt 2 ustawy o lasach nie została wprowadzona ponownie roślinność leśna (tzw.
halizna), jak również grunt pozbawiony roślinności wskutek oddziaływania czynników
szkodliwych (np. wiatrołom). W
przedmiotowej sprawie Sąd podziela stanowisko organów administracji, że zmiana
lasu na użytek rolny, związana z poszerzeniem prowadzonej przez skarżącego działalności,
nie mogła być uznana za szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela lasu.
Także
sytuacja życiowa skarżącego nie uzasadnia zmiany lasu na użytek rolny. Za
prawidłowe należy uznać również stwierdzenie, że nawet usunięcie większość drzew
z działki z powodu wichur mających miejsce w latach 80-tych XX wieku, nie ma żadnego
wpływu na konieczność uwzględnienia wniosku o zmianę lasu na użytek rolny, ponieważ
o tym, czy dany grunt jest lasem, decyduje wpis do ewidencji gruntów, nie zaś faktyczne
zagospodarowanie działki.
Cóż, taka sentencja może zwalić z nóg właściciela
nieruchomości na której znajduje się las, gdy chce coś wybudować na swojej „posesji”
albo sprzedać nieruchomość inwestorowi z branży budowlanej. Nie da się ukryć, regulacje prawne z zakresu ochrony
środowiska dość mocno ingerują w sferę własności (ma to zresztą podstawy
konstytucyjne)!!!
Nawiasem mówiąc, w dniu 26 maja br. weszła w życie
kolejna nowelizacja u.o.g.r.l. dotycząca m.in. przeznaczenia gruntów rolnych i
leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ze względu na wysoką wartość ekologiczną gruntów rolnych klas
I – III. Zmiana ta raczej utrudnia odrolnienie czy odlesienie gruntu i dlatego stała się obecnie przedmiotem dość mocnej krytyki: http://prawo.rp.pl/artykul/1028283.html.
Fot. www.sxc.hu
Pozostają jeszcze kwestie podatkowe.
Najważniejsze (także dla fiskusa i organów gmin!) są dane zawarte w
ewidencji gruntów i budynków, to według nich nalicza się podatek od nieruchomości,
rolny i leśny! Czasami warto przejechać się do wydziału geodezji w swoim urzędzie
miasta/gminy i sprawdzić czy na pewno płacimy ten podatek, który powinniśmy i czy nie
płacimy go zbyt dużo! Różne niespodzianki czekają w „papierach”.
Ustawa o podatkach i opłatach
lokalnych odwołuje się właśnie do ewidencji gruntów i budynków. Podobnie zresztą ustawa o podatku rolnym oraz ustawa o podatku leśnym.
Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie sądowym. W wyroku NSA z dnia 29 czerwca
2006 roku (sygn. akt II FSK 842/05), sformułowano tezę, że w świetle art. 21
ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, organy podatkowe ustalające
wysokość zobowiązań w podatku od nieruchomości nie są uprawnione do przyjęcia
innej podstawy wymiaru podatku niż dane wskazane w ewidencji gruntów. Podobnie orzekano
w wyroku NSA z dnia 7 lutego 2006 roku (sygn. akt II FSK 1332/05) oraz w wyroku
WSA w Warszawie z dnia 28 października 2004 roku (sygn. akt III SA 3016/03).
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz